Не все дотянут до финиша: нужно обсуждать появление альтернативы ипотеке

Ставки по ипотечным кредитам выросли в Сбере до 27,2% (базовые), а минимальные с учётом дисконтов до 24,9%. Центробанк продолжает "охлаждать" экономику. 
И хотя на поддержку льготной ипотеки выделят 450 млрд руб. дополнительно, семейная ипотека по факту перестаёт быть льготной: банки начали выдвигать обязательные требования к застройщикам по внесению фиксированного платежа за сохранение льготного процента. Ну и как следствие, застройщики начали закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра, повышая конечную стоимость жилья. А ведь, несмотря на официальную статистику, медианная зарплата в стране составляет 45тыс. рублей.

Так что же будет с рынком жилья, как обзаводиться жильём при таких ставках? Своим мнением с Накануне.RU поделился экономист Валентин Катасонов.

— Ставки по ипотеке растут, уже больше 24%, льготные программы ужесточаются или сворачиваются — что с рынком жилья, как быть людям?

Валентин Катасонов(2022)
Фото: Накануне.RU— Cудя по некоторым признакам, я хочу сказать, что те процентные ставки, которые существуют на рынке ипотечных кредитов, они просто умопомрачительные. И вот тут случайно посмотрел: на сайтах Сбербанка, Альфа-банка и ВТБ решили упростить форматы информации по ипотечным кредитам. Там есть кабинеты с калькуляторами, где клиенты могут планировать свои расходы, понимать, сколько им надо платить месяц в год. И вот убрали такую позицию, как общая сумма всех выплат, иначе говоря, сумма переплаты, которая составляет уже 3-5 раз.

Понятно, что те, кто видят эту сумму, у них глаза на лоб лезут, и они понимают, что, в общем-то, лучше в эту мышеловку не соваться. Вот теперь решили это дело убрать, но мне кажется, все-таки люди не настолько отмороженные, чтобы не понимать, что им придётся платить сумму, которая превышает сумму кредита в 3-5 раз. Причём, сейчас трудно сказать, какая будет сумма, потому что ведь по ипотечным кредитам ставки-то привязаны к ключевой ставке Центрального банка, поэтому я даже не знаю, если бы у меня была бы такая ситуация, я бы искал другие варианты.

Кстати, я хочу сказать, что ведь ипотечное кредитование под жилье — это достаточно новая форма кредитования. Раньше её не было. Я имею в виду не в России, а за рубежом, потому что у нас как-то принято все время кивать в сторону Запада, мол, у них там такой передовой опыт. Ну вот знаете, я ещё давно нашёл одну интересную книжку и думаю, что её бы надо было, конечно, на русский язык перевести, она уже выходила где-то лет, наверное, 30 тому назад в Англии. По-русски она называется "Хватка смерти", и подзаголовок "Исследование современных денег, долгового рабства и деструктивной экономической теории". По-английски это звучит "The Grip of Death: A Study of Modern Money, Debt Slavery, and Destructive Economics". Автором этой книги является Мишель Роуботам. Я её почти всю перевёл. Так вот Роуботам пишет о том, что в той же самой Англии, он сам англичанин и большинство всех цифр относится именно к Великобритании, только 5% недвижимости в начале прошлого столетия находились под ипотечным залогом.

То есть, люди как-то по-иному решали свои жилищные вопросы: либо пользовались обычным кредитом, либо строили свой дом постепенно. Я считаю, что и в современных условиях есть какие-то альтернативы ипотечному кредитованию. Я сам, например, живу в Подмосковье и вижу, как некоторые люди строят загородный дом. Они строят иногда быстро. Знаете, все-таки хорошие были у нас пословицы в советское время: "Не имей сто рублей, а имей сто друзей", ну а друзья должны давать друг другу взаймы. А сейчас друзей нет, и "лучшим другом" является банк, и бегут туда для того, чтобы засунуть голову в мышеловку.

— Всегда ли ипотека была единственным способом решения жилищного вопроса?

— Ипотека стала достаточно распространённой только где-то к концу ХХ века в той же Англии. Вот тот же Роуботам приводит цифру, что в начале девяностых годов долговая обременённость жилищного фонда Великобритании уже равнялась 37%, но все-таки 63% были не под ипотечными кредитами.

Но у нас в России хватка смерти ещё более жёсткая, чем, скажем, в Америке, мы помним, что финансовый кризис 2007-2009 годов начался с ипотечного рынка. Банкиры просто заманивают людей на ипотечный рынок. Там как все происходило, там банки выдавали ипотечные кредиты, а под требования по ипотечным кредитам они выпускали бумаги. И вот миллионы инвесторов покупали эти бумаги, очень хороший был спрос. Говорили, вот как здорово, и волки сыты, и овцы целы, то есть и миллионы американцев приобретают по ипотеке недвижимость, и инвесторы получили надёжные бумаги.

Но выяснилось, что бумаги-то очень не надёжные. Началась паника на рынке ипотечных бумаг. Соответственно, обвалились все эти ипотечные кредиты, и буквально миллионы американцев были выставлены из своих домов. Ну, там с этим немножко более просто, чем в России. Там плавающие были ставки по ипотечному кредиту. И, собственно, они попали в эту самую ловушку. Они просто вешают ключ и уходят из дома. Все — отношения между банком и клиентом обнуляются.

В России по-другому. Если, предположим, ты не можешь выполнять дальше условия ипотечного кредита, то тебя выселяют из недвижимости, но при этом ты ещё должен банку, то есть тебя продолжают ещё преследовать, требовать денег. Но это было правда, тогда где-то в начале прошлого десятилетия, когда я сравнивал ипотечный рынок России и Соединённых Штатов Америки. Тут появляются какие-то экзотические инструменты, типа исламского ипотечного кредитования. Буквально вчера мне журналисты задавали вопрос насчёт того, что это такое исламский ипотечный кредит. Я говорю, не знаю, но в целом, я не очень доверяю вообще исламскому банкингу, потому что это все, конечно, фейки. Ну и тем более, раз исламский, значит, наверное, приоритет-то будет отдаваться лицам определённого вероисповедания.

В общем, сегодня кредиты превращаются, я бы сказал, в политический инструмент. Нужны какие-то альтернативы.

— Обязательно ипотека должна быть дорогой?

— Да, кстати, как-то обсуждали мы вопрос на одном круглом столе по поводу бегства капитала из России. Вот идёт, вроде бы, экономическая война с коллективным Западом, а утечка капитала бешеная. И помню, кто-то из участников круглого стола сказал, что если бы можно было все эти деньги использовать внутри России, а не позволять им уходить в офшорные зоны, то можно было бы быстро решить жилищную проблему для всего населения Российской Федерации. Я не знаю, что имел в виду выступающий, каким образом это сделать, но я думаю, что, может быть, он имел в виду даже то, как решали жилищную проблему, скажем, в Советском Союзе.

В Советском Союзе были очереди на бесплатное жилье. Понятно, что это были долгие очереди, я знаю людей, которые иногда стояли по 10, по 15 лет в таких очередях, но это, как правило, люди, у которых действительно метраж на душу населения очень, очень скромный. Но были уже жилищные кооперативы, и вот ваш покорный слуга в 1986 году приобрёл такой жилищный кооператив. Я сейчас уже могу ошибиться, но процентная ставка там была совершенно смешная, меньше 3%, по-моему, 10 ₽ максимум в месяц я платил по своему жилищному кооперативу. Там, правда, мне повезло, кому-то не повезло. Мне повезло, потому что в 1992 году, когда произошло резкое обесценивание рубля, то я своей зарплатой погасил все свои обязательства.

Но в целом я хочу сказать, что 3% это действительно нормально. Банки наживаются на дорогих кредита. Ипотечные кредиты, я возвращаюсь к книге Роуботама, они скорее нужны банкирам, а не гражданам. Граждан, как всегда, оставляют без альтернативы, без выбора. А можно бы и нужно было бы обсудить варианты решения жилищной проблемы иными способами, нежели ипотечное кредитование. Ну и вот ключевая ставка будет повышаться, так что это, конечно, очень напрягает людей.

Я буквально два дня назад ехал с таксистом, который мне рассказывал, как он все-таки решил приобрести двухкомнатную квартиру, используя ипотеку. Говорит, что недоедаю и недосыпаю. Я говорю, а сколько лет вы уже в этой кредитной ипотеке, в этом ипотечном рабстве? Он говорит, три года. Я говорю, ну а сколько вам ещё осталось? Но он говорит, если я досрочно буду погашать, то быстрее, а так говорит, где-то лет 12 ещё. Вы знаете, не все, не многие дотянут до финиша. Ну, я знаю, что сейчас ипотечные обязательства могут передаваться даже по наследству. Это на Западе такая схема. Я просто не в курсе, есть ли такая сверхдолгая ипотека в России. Но это тоже очень плохо — передавать по наследству свои долги. Раньше передавали имущество, а теперь что — долги.

— ЦБ охлаждает экономику, и уже рынок жилья охлаждается заметно, упало число выданных ипотек. Но упадут ли цены на жильё?

— Ну, я так боюсь навскидку сказать, я просто по другим источникам знаю, что у нас очень большое количество нереализованной недвижимости. В принципе, превышение предложения над спросом на рынке недвижимости, как это, скажем, в Китае — там просто обвал цен, может быть, и банки каким-то образом ограничивают выдачу ипотечных кредитов для того, чтобы как-то выровнять спрос и предложение, потому что, конечно, банки тесно связаны со строительным бизнесом, с риелтерским бизнесом. Но здесь, я, честно скажу, могу только предполагать, я этого не знаю.

— Чиновники призывают молодёжь не бояться брать ипотечные займы, не бояться рыночных процентов, потому что "ставка ЦБ может упасть, а за ней и проценты по ипотеке, такое было в 2015 годах" — стоит ли верить уговорам?

— Ну, вы знаете, это гораздо более опасная и безрассудная игра, чем даже игра где-нибудь на фондовой бирже, или в каком-нибудь игорном доме. Никому не советовал бы. Первое, что мне приходит в голову, я в Подмосковье живу, кстати говоря, многие люди просто продают свои квартиры, у кого они есть, и строят что-то здесь, за городом, а у кого ничего нет, начинает с нуля. В конце концов, можно же собрать какую-то сумму или даже взять какой-то скромный кредит для того, чтобы купить кусок земли — много не надо, купите 10 соток — и начинать строить.

Я не строитель, но могу сказать, что мы за пять лет решили все эти вопросы. Понятно, что все может упираться и в деньги, но вот мы за пять лет сумели, и никаких процентов. Кстати говоря, был один момент, когда у меня возникла острая ситуация, я пошёл в банк, и интуитивно я понял, что нет, я кредит — даже не ипотечный кредит, нет, просто кредит — я отказался от общего кредита, и так как-то крикнул: господи, помоги — господь помог, позвонил друг, сказал: я тебе дам взаймы. Вот и все, не имей сто рублей, а имей сто друзей. Мы забываем самые простые способы решения этих вопросов: друзья дают друг другу в долг без всякого процента.

Источник: